中国不動産事情

中国各地で行われている最近の土地競売が何らかの判断基準になるとすれば、住宅用不動産市場の熱気を冷まそうとする中国政府の取り組みは、地方政府や銀行、不動産デベロッパーに対する1年間に及ぶ道徳的説得と脅しの末に、ようやく成果を上げ始めてきた。厳しい財政運営を迫られている地方自治体など一部の関係者にとっては、効きすぎているかもしれない。

クレディ・スイスがまとめた政府統計によると、中国全土の土地売却の平均取引価格は、4月に前月比32%下落し、年初から51%下落している中には、入札価格が必要な最低水準に達しなかったために、地方政府の土地競売が失敗したケースもある。歳入の大部分を土地売却に依存する財政の逼迫した地方政府にとっては、地価の下落は大惨事を招きかねない。さらに、こうした地方政府の脆弱さは、成長源としても、ピカピカのインフラの資金を賄う収入源としても、中国がどれほど不動産に依存しているかを浮き彫りにしている。

10年余り前は、ほとんどの中国人が基本的な社会組織である「単位」が提供する住宅に住んでおり、取り立てて言うほどの住宅市場が存在していなかった。だが、政府が住宅ストックを民営化すると決めてから、市場が急激に拡大。地方政府が住宅開発向けに土地を売却し始めると、どんどん高値で売れるようになっていった。情報サービス会社CEICによると、地方政府の歳入に対する土地売却の貢献度は10年前のゼロから急増し、昨年は土地譲渡収入の総額が2009年から2倍近く増え、約3兆元(4640億ドル)に達したという。

HSBCのデータによると、これは地方政府の歳入全体の70%以上に達している。これに対し、今年は土地譲渡収入が2兆元に満たない、とHSBCのアナリストらは予想している。1990年代の税制改革を受けて、地方政府は税収全体の46%しか受け取ることができず、大半は中央政府に回るようになった。しかし、その一方で、米国のリンカーン土地政策研究所の調査によると、地方政府は公共支出の77%を担っており、地方の責任は大きくなっているという。

「地方政府は、歳入を最大化するために、競売で最も高い価格を付けた入札者に土地を売却したがる。歳入を増やそうとする動機が、行き過ぎた土地の転用につながっている」上海の独立系エコノミスト、アンディ・シエ氏によると、地方自治体とデベロッパーの相互依存は、談合やキックバックに対する懸念を引き起こしている。その結果は明らかで、無理なく買える住宅は全体のごく一部だけとなっている。それに加えて農民は、転用された土地に対する不十分な補償しか受け取れないことも多い。

デフォルト(債務不履行)が相次ぐ事態を予想する人は誰もいない。中国政府は既に、最も資金繰りに窮している地方政府に財政支援を行っている。さらに財政部は、債券市場を通じてより多くの資金を調達できるよう地方政府を手助けすると見られている。
その一方で中国政府は、すべての土地売却の少なくとも70%を政府が補助金を支給する住宅やスラム街の再開発、中小規模の共同住宅のために行うよう、地方政府に指示している。このことが今度は、一部の地方政府に一等地の売却を思いとどまらせており、今年、平均土地価格が下落する要因にもなっている、とアナリストらは主張する。「中国政府はそれ(政府補助金付き住宅に関する指示)を長く続けることはできない」とゴールドマンのチャオ氏は予測する。「歳入に対する影響があまりに大きすぎるからだ」

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禅師さんへ

禅師さん、御無沙汰しております。

こっちのテンプレートの方が見やすくて良いですね・・デザインも素敵(^_^)y-゜゜゜。

金鉱株や現物はやっていませんが記事はいつも読ませて頂いております。
御商売、投資、etcと頑張ってください。草葉の陰から応援しています(笑)。

拍手して帰ります。

それでは。。(^_^)/

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