途上国投資のリスク

建設業者を相手に不動産購入者が起こした訴訟の件数が増加した。不動産関係を専門とするタパイ弁護士事務所(Tapai Advogados)の調査結果は、2015年の1年間にサンパウロ州の裁判所に提起された訴訟の数は14年よりも約45%多かったことを示している。伯メディアが6日付で伝えた。

 15年には、不満を抱え納得のいかない不動産購入者らは建設業者らを相手取って7686件の訴訟をサンパウロ州内で起こした。14年の件数も5361件と決して少なくはなかったが、15年はそれを2325件上回った。休日などを考慮せずに単純計算した場合、同州内では昨年、建設業者を相手取った訴訟が毎日21件起こされていたことになる。

 タパイ弁護士事務所によると、15年に不動産購入者らが訴訟を提起した主な理由は、購入物件の返却(契約解消)、そしてここ数年と同様に物件の引き渡し遅延に関するものだった。最も多くの訴えを起こされたのは不動産開発・建設大手のPDG社で、タパイ事務所によれば、昨年1年間で起こされた訴訟は1659件に上った。PDG社以下は1521件のテクニザ社(Tecnisa)、992件のMRV社、801件のブルックフィールド社(Brookfield)、551件のガフィザ社(Gafisa)、390件のシレラ社(Cyrela)などが続いた。

 MRV社は伯メディアの取材に対し、直近の2年間で8万戸以上の物件を引き渡したとし、訴えの指数は「非常に満足していると表明している大部分の顧客の数と比較して評価されなければならない」と主張。0~9の数値で表される顧客満足度指数は8.30だと説明した。

 MRV社は昨年1年間で1000件近くの訴えを起こされているが、顧客全体の数から見ればそんな数は問題にはならないと言いたいのだろうか。

 また、ガフィザ社は声明で「弁護士事務所によって示された数字は認識していないが、それらは工事の遅延もしくは何か他の自然に関係するものだろう」と答えた。

 各付け会社のフィッチ(Fitch)が今年公表した報告書によれば、15年1~9月の間に建設業者らは新規発売で成約した物件全体の41%の「返品」を受けた。金額にすると49億レアル(約1470億円)だ。この割合は、14年には29%、13年には24%だった。フィッチは報告書の中で「このシナリオの中で、16年には引き渡しが予定されている成約物件の35%がキャンセルされ、契約解消額は合計で60億レアルに上る可能性がある」と予想している。

 タパイ弁護士事務所においては、契約解消に関する案件の割合がここ2年で激増した。13年には444件の訴訟の中の16%が契約解消に関するものだったが、14年には43%に拡大。624件中269件が契約の終了を要求するものだった。そして15年、この割合はさらに拡大した。同事務所が新たに取り組んだ訴訟739件のうちの73%が契約解消に関するものだった。

 判例では、建設工事着工前の不動産を購入した者は、鍵の引き渡し前であればいつでも、いかなる理由であっても、契約を破棄することができ、それまでに支払った金額の平均85~90%の返金を受けることができる。

 なお、同事務所によれば、工事の遅延が原因で契約を解消する場合、すなわち、業者側に非がある場合は、購入者はすでに支払った金額の全額のほか、物質的及び精神的損害に対する賠償を受け取ることができる。

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