マンションの資産価値は管理組合で決まる


 私(ライオンズマンション豪徳寺第3管理組合法人代表理事 矢内世夫)は過去30数年間に、売却済みのものを含めて8室のマンションを購入し、どのマンションでも一度は管理組合の役員を務めてきた。その経験からわかったのは、マンションの資産価値を守るのは、住人の代表からなる管理組合だということである。したがって、中古物件を購入する際は、管理組合の実情をチェックしてみることをお勧めする。

 まず、管理関係の情報のうち、管理規約、管理費の内訳、修繕履歴、修繕積立金の残高、管理費の滞納状況などは、宅建法35条に定められた重要事項にあたるので、不動産仲介業者から購入前に説明を受けることができる。ここで日常管理費の金額が高く、修繕積立金が低めであったり、管理費がかなり滞納されているようであれば、管理組合がしっかり機能していない可能性が高い。

 ただ、理事会の名簿や活動内容といったことまでは開示義務がないので、これらについては不動産仲介業者に質問することになる。しかし仲介業者は芳しくない情報は話したがらないし、買い手側の仲介業者の先に、売り手側の仲介業者が入ることが多く、実際問題として管理関係の細かな問題を聞き出すのは難しい。

 そこで、できれば購入前に仲介業者とともにマンションを訪ね、管理員と話しておくことが望ましい。雑談を通して、理事長がどんな人物か、公私混同はないかといった、マンション管理の実態を聞き出すことができる。仲介業者が同行していれば、管理規約や管理組合の議事録なども見せてもらうことができる。

 管理組合のよし悪しは、理事長次第で決まるといっても過言ではない。理事長が良識ある人でないと、管理費の流用や管理会社との馴れ合いといった問題が起きやすい。

 管理規約からは、管理組合の役員の選任方式や、報酬制度の有無、監査役が複数体制になっているのか、といったことがわかる。理事の選任については、よくある無報酬・1年交替の輪番制では無責任体制に陥りやすいので、適切な報酬制度があり、理事長が5年程度は続けられる形であることが望ましい。

■主体的に管理すれば資産価値が上がる

 管理組合の理事会の議事録を読めば、理事会に管理会社の社員が加わっているか、年度計画と予算が管理会社任せになっていないか、といった点から、管理組合の実力を知ることができる。

 管理組合が主体的に管理しているマンションでは、日常管理費や大規模修繕の費用が抑えられ、積立金の額が大きくなっていることが多い。当然、その分だけ物件の資産価値も高くなる。ゴミ出しや騒音問題、駐輪場の使い方など、入居者のマナーやモラルについても、管理員任せではなく管理組合が関わることで高く保たれやすい。

 一方、管理会社が名の通った大手だと安心する人が多いが、大手管理会社ほど業務の標準化が進み、集金から清掃までマンション管理の全業務を自社グループで囲い込んでいるため、管理組合が自主性を発揮する余地が少ない。もっといえば、管理会社は管理組合がわからないところで利益を稼いでいるのだ。

 たとえば、多くの管理会社は関係会社を清掃作業の下請けに使っているが、受託費用が相場より高かったり、隔年で済む排水管の洗浄を毎年実施するなど、全体として割高になっていることが多い。また、管理会社は大規模修繕工事を早めにやらせたがる傾向がある。工事には自分たちが連れてきた業者を使い、彼らのいうとおりに修繕工事を行うと、非常に割高についてしまうのだ。

 現実には、理想的な管理を行っているマンションは非常に少ない。どれか一つでも優れたところのある物件を選ぶべきだろう。

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ライオンズマンション豪徳寺第3管理組合法人代表理事 矢内世夫
福島県立磐城高校、東大法学部卒。神戸製鋼、タナベ経営を経て独立。著書に『管理会社との賢い付き合い方』など。
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